17 Jan 2026

Порахувати дохід від оренди в Буковелі: проста модель “дохід–витрати–прибуток”

Premium Invest

Коли інвестор дивиться на нерухомість у Буковелі, найбільша помилка — рахувати “на око”: ціна × днів × сезон. Реальний прибуток формується інакше: його визначають завантаження, середній чек, сезонність і витрати на експлуатацію.

Нижче — проста, зрозуміла формула, яка допоможе швидко оцінити потенціал оренди для апартаментів, котеджів або вілл у Буковелі.

1) Основа моделі: 3 формули, які все вирішують

Формула 1. Валова виручка (дохід до витрат)

Виручка = ADR × Nights Sold

1. ADR — середня ціна за добу (Average Daily Rate)
2. Nights Sold — кількість проданих ночей за період

Як порахувати Nights Sold: Nights Sold = Кількість днів × Завантаження (%)

Приклад: 30 днів × 60% = 18 ночей.

Формула 2. Операційні витрати

Витрати = Постійні витрати + Змінні витрати + Комісії/управління

Це те, що “з’їдає” дохід і часто недооцінюється.

Формула 3. Операційний прибуток

Прибуток = Виручка − Витрати

І вже потім можна рахувати окупність, ROI тощо. Але стартувати треба саме з цієї трійки.

2) Що взяти за “ADR”: як не помилитися з ціною за добу

ADR краще рахувати не “по максимумі сезону”, а як середню по місяцю/сезону.

Практичний підхід:

1. Пік сезону: високий ADR, але не 100% завантаження
2. Середній сезон: середній ADR + стабільні бронювання
3. Міжсезоння: нижчий ADR, зате важлива якість продукту (вид, планування, SPA/інфраструктура)

Для швидкої оцінки зробіть 3 сценарії ADR:

1. Консервативний
2. Реалістичний
3. Оптимістичний

3) Завантаження: головний важіль прибутку

Завантаження — це не “везіння”. На нього впливають:

1. локація (логістика, доступність взимку)
2. формат (апартаменти/котедж/вілла)
3. “фото-вау” фактор (вид, тераса, інтер’єр)
4. сервіс і управління (швидкість відповідей, процес заселення, прибирання)
5. інфраструктура поруч (схили, SPA, ресторани)

Сценарії завантаження, з яких зручно починати розрахунок:

1. Консервативно: 35–45%
2. Реалістично: 50–65%
3. Оптимістично: 70%+

4) Витрати: розкладання на полички

Щоб модель була чесною, витрати краще поділити на постійні та змінні.

Постійні витрати (майже не залежать від кількості гостей)

1. комунальні “мінімалки” / базові платежі
2. інтернет/ТБ
3. обслуговування будівлі/території (якщо є)
4. амортизація дрібних ремонтів (закладіть “резерв”)

Змінні витрати (ростуть разом із бронюваннями)

1. прибирання (особливо при коротких заїздах)
2. пральня/постіль/рушники
3. витратні матеріали (хімія, папір, дрібниці)
4. частіша заміна/знос техніки та посуду

Комісії та управління

1. комісія агрегаторів/платформ
2. оплата керуючій компанії або менеджеру бронювань
3. витрати на маркетинг (фото, реклама, просування)

Важливий момент: інколи об’єкт із трохи нижчим ADR дає вищий прибуток, якщо в нього нижчі змінні витрати та сильна керована оренда.

5) Приклад розрахунку (простий, але показовий)

Уявімо, що у вас:

1. ADR (середній за місяць) = 5 000 грн
2. Завантаження = 60%
3. Днів у місяці = 30
4. Nights Sold = 30 × 60% = 18 ночей

Виручка = 5 000 × 18 = 90 000 грн

Тепер витрати (умовний приклад):

1. постійні витрати = 15 000 грн
2. змінні витрати = 18 000 грн (1 000 грн × 18 ночей або через кількість заїздів — як вам зручніше)
3. комісії/управління = 18 000 грн (наприклад 20% від виручки)

Витрати = 15 000 + 18 000 + 18 000 = 51 000 грн

Прибуток = 90 000 − 51 000 = 39 000 грн/місяць

Далі ви просто повторюєте цю логіку для:

1. пікового сезону
2. середнього сезону
3. міжсезоння і отримуєте річну картину.

6) Дві пастки, через які “паперовий дохід” не стає реальним

Пастка 1. Рахувати за “піковим ADR” весь сезон

Пік — це не весь рік. Модель повинна мати сезонність.

Пастка 2. Ігнорувати структуру заїздів

Два об’єкти з однаковим завантаженням можуть мати різний прибуток:

1. багато коротких заїздів → більше прибирань/прання → вищі витрати
2. довші заїзди → нижчі змінні витрати

7) Чеклист інвестора перед покупкою (щоб розрахунок “збігався” з реальністю)

1. Який формат дає найкращий попит у цій локації: апартаменти, котедж чи вілла?
2. Який реалістичний ADR по сезонах?
3. Яке реалістичне завантаження по сезонах?
4. Хто управляє орендою (і яка модель комісій)?
5. Які змінні витрати на один заїзд (прибирання/пральня)?
6. Чи є “фішки”, які піднімають чек: вид, тераса, планування, SPA, приватність?
7. Які ризики по експлуатації: рельєф, доступність взимку, інфраструктура?

Підсумок

Щоб порахувати дохід від оренди в Буковелі, вам не потрібні складні фінансові таблиці. Достатньо грамотно оцінити:

1. ADR
2. завантаження
3. витрати (постійні / змінні / комісії)

І прогнати модель у 3 сценаріях: консервативний, реалістичний, оптимістичний.

Для уточнення даних розрахунку під об’єкт, який ви розглядаєте для покупки, пропонуємо звернутися до агента нашої фірми нерухомості в Буковелі — допоможемо підібрати формат під бюджет (апартаменти/котедж/вілла) та максимально точно оцінити потенційний дохід за моделлю «дохід–витрати–прибуток».